Vortragsveranstaltung am Montag, 17.03.2025 in der Stadthalle in Kirchheim unter Teck
Vortrag zur Anwendung des Mietspiegels
Für Kirchheim und die umliegenden Gemeinden gibt es einen neuen qualifizierten Mietspiegel, vom gemeinsamen Gutachterausschuss des Landkreises Esslingen für insgesamt 40 Kreisgemeinden erstellt und im Dezember vergangenen Jahres in Kraft getreten. Die Umstellung auf einen verbindlichen Mietspiegel stellt für vermietende private Eigentümer eine Herausforderung dar. Dazu hat Haus & Grund Kirchheim unter Teck und Umgebung nun in der Stadthalle eine Informationsveranstaltung angeboten.
Wie groß der Beratungsbedarf der Mitglieder ist, das spiegelte auch der voll besetzte Saal mit rund 180 Teilnehmern. Und Beifall gab es gleich zu Beginn, als Rechtsanwalt Reinhard Spieth, Vorsitzender des Eigentümervereins, die Mitarbeit des Vereins an der Erstellung des Mietspiegels und den damit verbundenen Aufwand skizzierte. Als Referentin begrüßen konnte er Nicole Schade, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, die als langjährige Rechtsberaterin von Haus & Grund Stuttgart exzellente einschlägige Expertise aufbieten konnte.
Schade beglückwünschte die Eigentümer dazu, dass sie als Basis für die Festsetzung des Mietzinses nun „endlich einen qualifizierten Mietspiegel als abgesichertes, gesetzliches Begründungsmittel für Mieterhöhungen zur Verfügung haben“. Und sie machte deutlich, dass der Mietspiegel „neben einem teuren Sachverständigen-Gutachten ein wichtiges Begründungsmittel darstellt“. Den Schlüsselbegriff eines Mietspiegels, die ortsübliche Vergleichsmiete, verglich die Rechtsanwältin mit einem „Blitzer im Straßenverkehr, der die zulässige Höchstgeschwindigkeit“ markiere. Im Bild bleibend heißt das anderseits aber auch, dass Vermieter anhand des Mietspiegels nun wissen, mit welcher Geschwindigkeit sie fahren dürfen, auf welche Höhe also ein Mietpreis gegebenenfalls angehoben werden darf.
Im Folgenden stellte die Referentin dar, wie die Anwendung des Mietspiegels konkret zu handhaben ist, was mit Hilfe eines ausgehändigten Ausdrucks des Mietspiegels mit dem Kirchheimer Tabellenteil unmittelbar nachvollzogen werden konnte. Als Beispiel nahm Schade eine Kirchheimer Wohnung, Baujahr 1968, mit 75 Quadratmeter Wohnfläche. In der Mietspiegel-Tabelle steht dafür ein „Basis-Nettowert“ von 7,68 Euro pro Quadratmeter. Darüber hinaus beeinflussen aber auch zahlreiche weitere Faktoren die Höhe des Mietpreises, wie Besonderheiten des Gebäudes oder die Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung wie auch deren Lage im Stadtgebiet. Diese Faktoren indizierten jeweils genau festgelegte Zu- oder Abschläge.
Dementsprechend wurde die Berechnung nun im Detail durchgespielt. Hinsichtlich der Feststellung der Lage empfahl Schade den Mitgliedern, unbedingt den Online-Rechner zu nutzen, den die Stadt auf ihrer Website zur Verfügung stellt, denn in Kirchheim seien die Wohnlagen „relativ kleinteilig“ festgelegt. Schlussendlich ergab sich im Beispielfall eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,60 Euro, also von knapp einem Euro über dem Basiswert.
Ganz abgeschlossen sei die Berechnung damit aber noch nicht, wie Schade erläuterte. So könnten im Rahmen der sogenannten Mietpreisspanne, die eine „durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete“ berücksichtigt, auch Abweichungen begründet werden, wenn ein Wohnraum wertige Merkmale aufweist, die nicht im Mietspiegel aufgeführt sind. Zudem sei die durch die Mietpreisbremse verfügte Kappungsgrenze zu beachten, in deren Folge eine Miete in drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent steigen darf. Im Fall der Beispielwohnung bedeutete dies, dass statt der errechneten Monatsmiete von 645 Euro nur 632,50 Euro verlangt werden dürfen. Schade empfahl, dies den Mietern transparent zu machen. Sowieso sei es ratsam, im Sinne „eines guten Verhältnisses zu den Mietern“ bei einem Mieterhöhungsverlangen das einvernehmliche Gespräch zu suchen.
Im Anschluss an den Vortrag gab es noch zahlreiche Nachfragen. Spieth bedankte sich bei der Referentin für den hochinformativen Vortrag, für den es herzlichen Beifall gab. Abschließend wies der Vorsitzende noch darauf hin, dass der Eigentümerverein seinen Mitgliedern eine individuelle Mietpreisberatung anbiete und betonte: „Bitte nehmen Sie das in Anspruch.“
